Báo cáo mới đây của JLL cho biết phân khúc kho lạnh chỉ chiếm 4,3% tổng mức đầu tư trong lĩnh vực giao vận ở châu Á – Thái Bình Dương (APAC) năm 2021, đạt khoảng 1 tỷ USD. Đơn vị tư vấn bất động sản này cho rằng khoản đầu tư vào kho lạnh phải chậm hơn 3-4 năm so với mô hình truyền thống.
Thực tế, kho lạnh thường được thiết kế có độ tùy chỉnh cao và phải tuân thủ nhiều lớp quy định khác nhau, từ đó chi phí xây dựng cũng cao gấp 2-3 lần nhà kho thông thường. Tuy nhiên, khi lợi nhuận của các mô hình truyền thống sụt giảm, các doanh nghiệp được khuyến khích xem xét xây dựng các tòa nhà kho vận chuyên dụng hơn, trong đó có công trình kho lạnh.
JLL dự báo đến năm 2032, tổng vốn đầu tư vào kho lạnh có thể lên đến 5 tỷ USD, tương đương tốc độ tăng trưởng kép hàng năm đạt 12% trong giai đoạn 2021-2028.
Sự nổi lên của lĩnh vực này được thúc đẩy bởi tốc độ đô thị hóa cao trên toàn khu vực APAC, với tổng thu nhập tăng khoảng 24% từ năm 2020 đến năm 2025. Từ đây, đi chợ trực tuyến cũng ghi nhận mức tăng trưởng 2 chữ số ở nhiều thị trường, tiêu biểu là Trung Quốc, Ấn Độ và Indonesia. Theo kết quả phân tích của JLL, phần lớn nhu cầu sử dụng kho lạnh sẽ đến từ Australia, Trung Quốc và Ấn Độ.
Trong khi đó, nguồn cung đang thiếu hụt trầm trọng, cần bổ sung khoảng 500 triệu m3, tức gấp đôi quy mô kho lạnh hiện có. Đồng thời, do tiêu hao nhiều năng lượng để cấp điện cho hệ thống làm lạnh công nghiệp, các tòa nhà cũng đang đối mặt với áp lực phải trang bị thêm các tính năng thân thiện hơn với môi trường. JLL ước tính phải thay thế 10-15% kho lạnh loại A hiện tại.
“Các tòa nhà kho lạnh ở APAC đang ngày càng lỗi thời bởi thị trường chủ yếu là những doanh nghiệp vừa và nhỏ hoạt động thiếu hiệu quả. Đây sẽ là cơ hội đáng kể cho các nhà đầu tư”, bà Pamela Ambler, Giám đốc bộ phận Chiến lược và trí tuệ nhà đầu tư khu vực APAC của JLL đánh giá.
Riêng tại Việt Nam, bà Trang Bùi, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam, cho biết thị trường vẫn còn khá non trẻ và manh mún so với khu vực, quy mô năm 2019 chỉ đạt khoảng 169 triệu USD.
Tuy nhiên, trong bối cảnh ngành kho vận lạnh bùng nổ để phục vụ nhu cầu phân phối vaccine và thực phẩm những năm qua, quy mô thị trường dự kiến chạm mốc 295 triệu USD vào năm 2025, tức tăng trưởng khoảng 12%/năm.
Dù chi phí đầu tư ngày càng tốn kém, nhà đầu tư vẫn có động lực do giá thuê đang ngày càng cao dưới sức ép thiếu hụt nguồn cung. Tùy vào loại thiết bị bảo quản, giá thuê kho lạnh đang cao hơn 50-100%, thậm chí hơn nữa, so với các loại kho thông thường. Cụ thể, giá thuê kho cho sản phẩm ướp lạnh và đông lạnh đang dao động trong khoảng 45-90 USD/m2, còn bảo quản dược phẩm là 45-160 USD/m2, trong khi giá thuê pallet chỉ 16.000-30.000 đồng/tấm/ngày.
“Với sự khan hiếm kho lạnh hiện tại, giá thuê sẽ càng tăng mạnh hơn, do đó nhà đầu tư tham gia ở giai đoạn đầu khi mô hình này chưa phổ biến sẽ càng có lợi”, bà Trang Bùi nhận định.
